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| ≡ 比高〖违约责任〗2008-11-19 18:26:11 |
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律师你好,
我买了一套商品房,在合同中 :出卖人逾期交房的违约责任 第一款,逾期不超过30日,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金,合同继续履行.
(格式合同)
问:已交付房价款=首付款?还是总房价款? 如何保护自己的权益?
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| 律师回复：
“已交付房价款”是指买受人已经支付给出卖人的那部分房屋价款。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 比比布布〖土地管理乱〗2008-11-13 9:43:48 |
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有朋友在南江买了块地，有土地证，自己建了一层，现又冒出个主人，原来是当年有两人共同开发，分别卖给不同的人，（朋友是其中之一）一地两卖，该怎么办？
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| 律师回复：
出现一地两卖的情况，相当复杂，有可能是出让人以欺诈手段骗取土地价款，也有可能是出让人内部存在争议而各行其道，无论是什么原因，都会侵害到受让人的利益。出现这种情况，各方当事人可以通过协商寻找解决办法，如果协商不成，可以向人民法院提起诉讼，通过诉讼途径解决。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 111〖办房证〗2008-11-10 14:57:57 |
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你好,我买了一套147平方米的房子,总价28万,请问办房产证需多少钱?
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| 律师回复：
具体的收费项目和标准，请到房产登记机关咨询。 |
| ≡ huansh〖楼上阳台装修楼下渗水〗2008-11-9 8:31:03 |
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律师先生：
你好！
两年前，我在**商贸城买了一间处二楼的房子，现在想装修住人，但是我发现我的阳台被楼上渗水非常严重，不仅阳台排水管四周有水印，我的阳台与三楼阳台共面的边沿全都挂满了因渗水而集结成的“石钟乳”。
多次找物业管理，物业管理只是口头答应帮弄好，可是，一个月过去了，依然无果。
我想请求律师先生赐教：我该怎么办？
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| 律师回复：
你反映的问题属于商品房质量问题，如果在保修期内，开发商应该负责修复，如不修复，你可以向开发商提起诉讼，要求开发商承担房屋的保修义务；如果过了保修期，则应看是什么位置或什么原因渗水，如果是楼上住户的原因，你可以要求楼上的住户排除妨碍，如果是公共使用的水管渗漏，应动用物业公共维修基金修理。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 杨女士〖预定金〗2008-11-6 23:03:09 |
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现在该楼盘刚打地基未取得预售证。由于老人现在要跟我住，所以想买一套三房的，现在想要回定金，不知行不行？
昨天我跟开发商协商过，今天答复说不能退。根据我了解，在开发商未取得售楼证之前，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。应该是可以退回定金的，对吗，律师？
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| 律师回复：
从你提供的情况看，你与开发商之间已经成立了商品房预售合同，但根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，可以认为你们的预售合同尚未产生法律效力。你可以与开发商协商处理，如果协商不成，可以向人民法院提起诉讼。
元丰律师事务所 黄巧雅律师 |
| ≡ 杨女士〖预定金〗2008-11-6 22:50:35 |
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商品房预定申请书
广西某房地开发开发公司：
本人某某现申请订购贵公司开发的小区c栋7单元502号房，并愿意支付定金2万元人民币，该套商品房面积为89.54平，单价为2162元/平米，并承诺在贵公司取得预售证七天内，到贵公司售楼中心缴纳完该套商品房的首期（含定金）并签订相关售房合同。本人中途变更联系电话或联系地址将会以书面形式通知贵公司，如因为本人原因逾期不来办理相关手续，视为本人自动放弃购买，贵公司有权对该套商品房另行处理，定金不予退还。
特此申请
附注：缴付购房定金十六个月，如贵公司还未取得楼盘预售证，本人有权要求贵公司退还定金放弃购房。
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| ≡ 梁生〖车祸事主未满18岁怎么办？〗2008-11-4 11:07:25 |
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你好，梁律师，我爸是2008年10月27日给摩托车撞到的，开摩托车的事主不够18岁，当天报了交警处理，然后也通知了事主的老爸来了叫他给钱我爸住院，医院说要我爸马上住院动手术，因为事主已经我爸的一条腿的骨头撞断了。事主他爸做为监护人他就是不肯给钱，说叫我去找他儿子要钱，后来我又去交警部门去问怎么处理，交警的同志说他也没有办法因为他事主未满18岁。整整7天了，他事主的爸还没有拿一分钱给我爸做手术。我该怎么办？？？
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| 律师回复：
本律师认为你现在最需要处理的是自己先筹集资金保证你父亲得到最及时有效的治疗。因为，你父亲被撞伤，从法律上来说完全可以得到肇事方的赔偿，肇事者未满十八周岁，如果不以自己的收入作为主要生活来源，应视为限制民事行为能力人，其赔偿责任应由监护人承担。但肇事方拒不赔偿，你必须通过诉讼方能达到目的；即使在诉讼期间申请先行给付，也有一个不短的过程，而疾病是不能拖延的，所以你应该尽快先自行筹款治疗，再打官司。肇事方在事故发生后不给付一分钱的治疗费，固然可耻，但你作为伤者的儿子，总不能象肇事方一样也拖着不给父亲治疗吧？
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 黄文武〖商品房契税〗2008-10-28 23:44:48 |
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我在中海茗苑买了一套房子，买卖合同是在今年2月签的。现在开发商通知我08年11月13日前去交清契税<房屋总价1.5%>.住房转让手续费.测绘费.绘图费.他项权力登记费等共5千多元，而近日电视网络都在说两部委11月1日起降契税为1.0%。请问我可以以交房时间少交0.5%的契税吗？另外，住房转让测绘绘图等几项费用听说都是开发商出的，如果我拒交他们不给办手续，该怎么办？
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| 律师回复：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定： 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。故你应交的契税应按照你与开发商签订商品房买卖合同时的征收标准计收。关于测绘费的支付问题，自治区物价局《关于规范我区房产测绘收费有关问题的通知》（桂价费[2008]74号）第四条第（二）项明确规定由开发商承担新建商品房的测绘费，至于住房转让手续费、他项权利登记费、绘图费，应按照你与开发商签订的商品房买卖合同约定承担，如果合同没有约定，应该由负有义务的一方承担。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小黄〖房产证加名字要怎么办?〗2008-10-27 9:23:59 |
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我们家里有一幢楼是结婚前起的,是男方的名字.我们结婚有7年了,现在想在房产证上加上女方的名字.请问要怎么办理?要交多少钱?
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| 律师回复：
双方持现有房屋的产权证及身份证明到房产局办理。具体程序及费用请到房产局进行咨询。 |
| ≡ L〖合同纠纷〗2008-10-24 16:23:31 |
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购房者与开发商签订的《房屋认购书》与《商品房预售合同》中约定的内容不一致纠纷，应当以哪个内容为准？
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| 律师回复：
根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同。由于商品房预售合同生成于房屋认购书之后，而且预售合同的形成亦是在房屋认购书的基础之上，根据上述《合同法》的规定，商品房预售合同可以视为是对房屋认购书中条款内容的变更，是双方对房屋买卖所形成的新的一致意见。因此，当房屋认购书与预售合同的内容不一致时，应当以商品房预售合同的内容为准。
元丰律师事务所 黄巧雅律师
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| ≡ 小飞〖公积金问题〗2008-10-23 20:32:42 |
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本人是有公积金的,如果我不用公积金进行贷款,请问我是否可以申请公积补偿?
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| 律师回复：
你所说的情况应该是《住房公积金管理条例》第二十四条所涉及的内容。
第二十四条规定 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
所以，你在不贷款的情况下购买、建造、翻建、大修自住住房的，应该是可以提取职工住房公积金账户内的存储余额的。
元丰律师事务所 黄巧雅律师
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| ≡ 小覃〖公积金贷款首期是多少〗2008-10-23 20:29:34 |
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从08年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下住房，契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。近日还将发布城市低收入家庭资格认定办法。(居民首次购房最低首付款比例调整为20%)是否包括公积金贷款首期付款也是20%,因为公积金贷款首期付款一直都不得是30%
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| 律师回复：
你所罗列的那些信息，都是北京等城市的新规定。须知住房公积金的缴存和提取，各省市自治区均有各自的不同规定。如果你是广西人，应适用《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》，该办法的第五条第（五）项明确规定贷款条件是：具有相当于所购自住住房价款的20％以上的首期付款，或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的20％以上的自有资金。可见，申请住房公积金贷款，自有资金20%是最低限额，只有不低于这一限额才有可能获得批准，并不是说只需要20%的自有资金就一定能够批准。
元丰律师事务所 梁前进律师
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| ≡ 林琳〖购房日期〗2008-10-22 22:33:02 |
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你好，我现在阳光城购买了一套房，现在听说国家政策两年后转让就不用交交易税了，请问购买日期是从签合同开始，还是从供月供开始算，谢谢
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| 律师回复：
你所提的时间都不算，应从实际交付房屋时起算 |
| ≡ 梁律师〖关于买地皮一事〗2008-10-21 13:44:37 |
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梁律师，我现在打算在贵港八塘镇上面买一块地皮建房，请问要办些什么手续？买什么样的地皮才是合法的？现在想买地皮但怕以后出现合同纠纷，怎么样买地才能更保险些？对方要出些什么证明？
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| 律师回复：
目前，农村集体的土地仍然不能买卖。你要取得土地使用权，只能通过政府出让或者其他人转让国有土地的方式取得。受让他人转让的土地，应该注意的事项主要有：一、要有《土地使用证》；二、权属清楚无争议；三、签订转让合同；四、及时办理转让过户手续。等等。详细情况可以找律师当面咨询。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小丽〖谢谢梁律师。〗2008-10-20 12:56:02 |
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谢谢梁律师的赐教，如果我要起诉欠债者，是否是向他所居住地(身份证注明的，不在贵港市）法院起诉呢？
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| 律师回复：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条规定：对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小黄〖房产证的区别〗2008-10-19 16:20:57 |
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你好，最近这段时间我在西江农场看中一套两室一厅的房子，房开商[是西江农场}告诉我这套房子的产证是农场的房产证，以后这套房子可以随便买卖，但不可以拿去银行做抵押，我想知道这个房产证和市里面卖的房子的房产证的真正意义区别是什么？谢谢
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| 律师回复：
本律师也未见过西江农场的房产证。可能是土地属于西江农场所有，不属于国有土地，故不能象市里卖的商品房一样办理房产证吧。纯属本律师推测！
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小丽〖正处于抵押状态的房产能否申请法院执行用于〗2008-10-17 22:37:31 |
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律师，您好！一个朋友向我借了十五万元，一年多了，多次催债，此人以种种理由不还，他有一套商品房，以市场价出售值三十五万，此房产目前已抵押给银行，还有十四万贷款。我能否向法院起诉他，拍卖他的房产用于清偿我的债务？？
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| 律师回复：
根据《担保法》的有关规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。首先应该明确，欠债还钱是天经地义的，《民法通则》第一百零八条就有“债务应当清偿”的明文规定。你的十五万元的债权，完全可以通过诉讼程序，由人民法院依法拍卖或者变卖债务人的该套商品房。只是，对于拍卖所得的价款，银行有优先受偿的权利，在清偿完银行的贷款本金及利息之后所余下的部份，才能用于向你偿还。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小燕〖集资房房价又提了〗2008-10-13 9:26:08 |
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我在某单位购买了一套集资房，已经签了购房合同、交了首期、而且已办理了银行按揭，银行也发了贷款。如今却又说预算不足让我们每平米再补交几百块，否则的话就停工，且交房日期不确定。很多人提出了退房，但单位又不同意，那不就是强迫我们接受吗？我们应该交这笔钱吗？怎么交？想退房的话能办理吗？又应该怎么办？
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| 律师回复：
按照一般的商品房买卖合同，合同签订后未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除。你购买的是单位集资房，可能与购买商品房有不同之处，你提的问题，须查看合同及集资建房的文件后方可作出判断，建议你带上购房的全部资料找律师咨询。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小张〖贵港房价目前算高吗？〗2008-10-8 16:06:26 |
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现在国内大城市的房价正在慢慢的下跌，国内经济也正受以世界经济的影响，但是为什么贵港的房价却不降呢，目前的状况是想买房的人买不起，大多数人也正在观望当中。贵港的房地产市场是不是处于饱和的状态呢？现在贵港房价算不䄿高呀，以目前贵港市区居民的平均收入来算？
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| 律师回复：
对不起，本律师仅获得为社会提供法律服务的执业证书，对房地产市场的预测及判断已经超出了本律师的业务范围，恕难作答。你的问题可以通过其他咨询平台向房地产行业的业内人士咨询。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
| ≡ 小李〖不交装修押金就不给通水通电合理吗？〗2008-10-5 20:57:32 |
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我在港南区一个小区买了一套房子，我这几年不打算住，因此近期也不打算装修，可是物业公司说不交装修费就不给通水，这合理吗？
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| 律师回复：
装修费一般情况下是指装修房屋而支出的费用，你不装修房屋，即使你要装修也不是由物业公司装修，物业公司应该没有理由向你收取装修费。既然你不住，也不装修房屋，通不通水应该没多大影响。当然，如果你不存在拖欠水费等违约行为，物业公司也无权停止对你供水。
元丰律师事务所 梁前进律师 |
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